NJOP Adalah

Samgrup

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik PBB sector Perkotaan dan Perdesaan (PBB P2) maupun PBB sector Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB P3). Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), PBB P2 menjadi kewenangan Pemerintah Daerah, dalam hal ini Pemda Kota atau Kabupaten. Kewenangan dalam pengelolaan PBB P2 meliputi pengenaan dan penagihan pajaknya.

Degan system official assessment dalam pemungutan PBB, sehingga sebelum terjadinya utang pajak kepada wajib pajak, Pemerintah Daerah, dalam hal ini sebagai fiskus, harus menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh subjek pajak. Sebagai mana diatur dalam pasal 79 ayat (2) bahwa NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu, yaitu yang mengalami perkembangan yang pesat, dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. Kemudian dalam ayat (3) diatur bahwa yang mempunyai kewenangan untuk menetapkan besarnya NJOP tersebut adalah Kepala Daerah, dalam hal ini Bupati atau Walikota.

Dalam tulisan ini penulis akan menguraikan apa itu NJOP dan bagaimana mekanisme yang harus dilaksanakan oleh pemerintah daerah sehingga NJOP Tanah yang ditetapkan berdasarkan keputusan kepala daerah dapat ditetapkan seobjektif dan seadil mungkin.

NJOP SEBAGAI DASAR PENGENAAN PBB

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan PBB P2. Hal ini diatur dalam pasal 79 ayat (1) UU PDRD. NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP bangunan. NJOP ditetapkan untuk menghitung besarnya pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Artinya besarnya NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tangggal 1 Januari tahun pajak, sehingga fiskus dapat menetapkan besaran PBB terutang atas setiap objek pajak yang ada diwilayahnya. Penentuan besarnya NJOP tanah maupun bangunan untuk kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak dilakukan melalui proses penilaian tanah dan atau bangunan. Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk menentukan NJOP tanah maupun bangunan per Meter persegi sebagai dasar pengenaan PBB.

NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota). NJOP tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah sesuai lokasi tanah, yang tercermin dalam zona nilai tanah. Sementara NJOP bangunan ditetapkan berdasar besarnya biaya per meter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, yang dalam pengelolaan PBB P2 dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

PBB P2 merupakan pajak yang dikenakan atas tanah (permukaan bumi) dan/atau bangunan yang berada diatasnya. PBB P2 dapat dikenakan atas tanah saja, bangunan saja, atau tanah dan bangunan. PBB P2 merupakan pajak tahunan, artinya hanya terutang sekali dalam setahun. Perhitungan besarnya PBB P2 terutang dalam tahun pajak dilakukan berdasarkan pada keadaan tanah dan/atau bangunan pada tanggal 1 Januari tahun pajak. Hal ini jelas diatur dalam pasal 82 ayat (2) UU PDRD. Misalnya pada tanggal 1 Januari tahun 2015 objek pajaknya hanya berupa tanah kosong dan baru ada bangunan pada tanggal 3 Januari 2015, maka besarnya PBB terutang atas objek tersebut pada tahun pajak 2015 hanya atas tanah saja, sementara bangunannya akan terutang pada tahun pajak 2016. Demikian pula sebaliknya, kalau tanggal 1 Januari 2015 objek pajak terdiri atas tanah dan diatasnya berdiri sebuah bangunan dan pada tanggal 3 Januari 2015 bangunan tersebut dirobohkan, maka PBB P2 terutang atas objek tersebutuntuk tahun pajak 2015 terdiri dari tanah dan bangunan.

Sistem pemungutan pajak untuk PBB P2 dapat digolongkan kedalam official assessment sytem yaitu wajib pajak akan terutang pajak setelah fiskus (pemda) menetapkan besarnya pajak terutang dan memberitahukan besarnya pajak terutang kepada wajib pajak. Sehingga dalam pemungutan PBB P2 dikenal yang namanya Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT PBB) atau nama lainnya. SPPT PBB mempunyai fungsi untuk memberitahukan kepada wajib pajak tentang besarnya pajak terutang yang ditetapkan oleh fiskus atas objek pajak yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan nya. Besarnya PBB P2 terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan NJOP. Dimana NJOP terdiri dari NJOP tanah dan NJOP Bangunan. Besarnya NJOP tanah merupakan hasil kali NJOP per meter persegi tanah dengan luas tanah. Sementara besarnya NJOP Bangunan merupakan hasil kali antara luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi. Secara matematis, besarnya PBB P2 dapat dihitung sebagai berikut :

PBB P2 = Tarif x ((LT x NJOP tanah per M2) + (LB x NJOP bangunan per M2))

Dimana : PBB P2 : Besarrnya PBB Terutang
LT : Luas Tanah
LB : Luas Bangunan
Tarif PBB P2 ditetapkan dengan peraturan daerah, sebagaimana diatur dalam pasal 80 UUPDRD paling tinggi sebesar 0,3%. Luas tanah dan luas bangunan serta material bangunan diperoleh dari laporan wajib/subjek pajak dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Sementara besarnya NJOP tanah per m2 maupun NJOP Bangunan per M2 harus ditetapkan oleh fiskus sebelum dilakukan penetapan besarnya PBB P2 terutang.

MEKANISME PENENTUAN NJOP TANAH PER METER PERSEGI

Sebelum membahas mekanisme penentuan NJOP tanah per meter persegi ada baiknya penulis sampaikan bahwa harga dan nilai adalah sesuatu hal yang berbeda. Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan oleh pembeli serta diterima dan disepakati oleh penjual dalam suatu transaksi jual beli. Sementara nilai lebih mencerminkan harapan keuntungan atas kepemilikan saat ini. Atau dapat dikatakan bahwa nilai sangat subjektif, tergantung dari siapa yang mempunyai kepentingan. Sehingga harga belum tentu sama dengan nilai. Harga dapat lebih tinggi, lebih rendah ataupun sama dengan nilai. Dalam praktek penilaian tanah, harga tanah mencerminkan nilai tanah.

Contoh kepemilikan tanah sudut (tanah yang lokasinya dipojokan) untuk sebagian orang memiliki nilai yang sangat tinggi, sementara orang lainnya yang tidak suka, nilainya rendah. Sehingga orang yang suka akan tanah sudut tersebut akan berani membayar lebih mahal dibandingkan orang yang tidak suka.

Penentuan NJOP Tanah per Meter Persegi dilakukan melalui proses penilaian tanah. Penilaian dilakukan untuk tujuan tertentu serta saat tertentu pula, sehingga nilai yang diperoleh hanya layak dipakai untuk tujuan dan pada tanggal tersebut. Metode penilaian yang umumnya dipakai dalam menilai tanah adalah metode atau pendekatan data pasar atau perbandingan harga pasar (market approach). Dalam pendekatan data pasar, nilai tanah sebagai objek yang akan dinilai, dihitung berdasarkan analisis perbandingan dan penyesuaian. Analisis perbandingan dan penyesuaian dilakukan terhadap tanah sejenis yang telah diketahui harga pasarnya. Harga pasar tanah pembanding diperoleh dari transaksi jual beli ataupun penawaran atas tanah yang berada diseputaran tanah yang akan dinilai. Tanah sejenis disini mengadung pengertian sejenis dalam hal penggunaan, keadaan, lokasi dan lainnya. Sumber data harga pasar tanah dapat diperoleh dari pembeli atau penjual, notaris PPAT, broker, perangkat daerah dan sumber lainnya yang dapat dipercaya.

Setelah penilai memperoleh data harga pasar tanah selanjutnya penilai akan melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian. Perbandingan dilakukan terhadap factor-faktor yang significan berpengaruh terhadap nilai tanah. Factor yang signifikan berpengaruh terhadap nilai tanah antara lain lokasi dan fisik tanah. Lokasi tanah berkaitan dengan letak tanah dan persekitaran/lingkungan sekitar tanah. Sementara fisik tanah berkaitan dengan keluasan, lebar depan, kondisi tanah, dan lainnya yang melekat pada bidang tanah masing-masing.

Penyesuaian dilakukan untuk mendapatkan harga pasar yang wajar pada kondisi tanggal 1 Januari tahun pajak. Harga pasar wajar dicirikan dari adanya kesediaan pembeli untuk membeli dan kesediaan penjual untuk menjual dengan harga dan syarat pembayaran yang disepakati. Penyesuaian menjadi keadaaan per 1 Januari tahun pajak dilakukan dengan penyesuaian terhadap tingkat inflasi atas harga wajar yang terjadi saat ini (future value).

Analisis perbandingan dan penyesuaian dilakukan paling tidak dengan tiga data harga pasar sebagai data pembanding. Untuk mendapatkan nilai yang mencerminkan harga pasar hendaknya data pembanding diperoleh dari data transaksi yang baru terjadi dan letaknya tidak terlalu jauh dari tanah yang dinilai. Selain itu data pembanding hendaknya juga data yang sejenis. Artinya walaupun sama-sama tanah kosong hendaknya data pembanding mempunyai jenis penggunaan yang sama dengan tanah yang akan dinilai, misalnya sama-sama untuk perumahan atau bisnis dan lainnya. Begitu juga dengan keluasan tanah, kalau kita menilai tanah yang luasnya 1.000 M2, hendaknya data pembandingnya juga mempunyai luas sekitar 1.000 M2.

Berdasarkan hasil proses perbandingan dan penyesuaian tersebut akan diperoleh nilai tanah yang dinilai. Nilai tanah diperoleh berdasarkan bobot (prosentase tertentu) dari masing-masing data pembanding yang dianalisis.

Dalam penilaian untuk menetapkan NJOP tanah per M2, permasalahan yang dihadapi pemerintah daerah di lapangan adalah banyaknya jumlah objek pajak yang harus dinilai dalam waktu atau tanggal penilaian yang sama serta jumlah penilai yang terbatas. Untuk mengatasi permasalahan itu telah dikembangkan cara penilaian masal. Penilaian masal dilakukan untuk menilai beberapa objek atau bidang tanah dalam satu proses penilaian seperti dijelaskan di atas.

Dalam penilaian masal tanah, dibuat zona nilai tanah. Zona nilai tanah dibuat atas beberapa bidang tanah yang diindikasi mempunyai nilai yang sama. Misalnya tanah yang sama-sama terletak di pinggir jalan raya dengan peruntukan sebagai ruko atau tanah yang sama-sama terletak di dalam gang yang hanya dapat dilalui oleh sepeda motor. Penentuan zona nilai tanah dilakukan oleh penilai berdasarkan hasil survey yang dilakukan di lapangan dengan dibantu peta wilayah yang akan dibuat zona nilai tanahnya. Setiap zona nilai tanah diberikan kode, misalnya AA, AB, AC,…danseterusnya.

Besarnya NJOP tanah per M2 ditetapkan dalam suatu tabel nilai tanah. Tabel NJOP tanah dibuat berdasarkan zona nilai, dimana zona nilai tanah dibuat berdasarkan jalan, gang atau identitas lainnya, yang mencerminkan letak objek pajak. Tabel NJOP tanah dibuat per satuan wilayah desa/kelurahan, sebagai satuan pemerintahan terkecil dimasing-masing kabupaten/kota.

Penentuan NJOP Tanah per Meter Persegi, dilakukan setiap tahun oleh Pemda. NJOP ditetapkan berdasarkan surat keputusan bupati/walikota. Besarnya NJOP tanah per M2 ditetapkan berdasarkan hasil penilaian yang dilakukan dengan metode perbandingan data pasar (market data approach) dan dilaksanakan secara masal. Penilaian tanah dilakukan dengan tujuan untuk menentukan besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB P2 dan tanggal penilaian ditetapkan untuk keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak.

Untuk dapat menetapkan NJOP secara wajar diperlukan data pasar tanah yang wajar. Sumber data pasar tanah dapat diperoleh melalui penjual atau pembeli, notaris PPAT, broker, aparat daerah atau sumber lain yang dapat dipercaya. Proses analisis perbandingan dan penyesuaian hendaknya dilakukan seobjektif mungkin sehingga dapat menghasilkan nilai tanah yang wajar yang selanjutnya akan menjadikan penetapan NJOP tanah menjadi wajar.

www.sam.agent.co.id

About samgrup

SAM Grup Indonesia| Partner in Real Estate | Properties Consultant | Contractor | Developer | Design Interior| Property News | Products & Services.
This entry was posted in News and tagged . Bookmark the permalink.